Reklamacja przy sprzedaży nieruchomości - odpowiedzialność sprzedawcy

Tematem dzisiejszego wpisu jest zagadnienie zakresu odpowiedzialności sprzedawcy za wady sprzedanego budynku w sytuacji gdy kupującym jest osoba fizyczna - konsument w przypadku gdy zawarta została umowa sprzedaży nieruchomości, a nie umowa o roboty budowlane. 

W takiej sytuacji nie znajdą zastosowania zapisy art. 656 § oraz art. 637 i 638 kodeksu cywilnego mówiące o rękojmi za roboty budowalne. Zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady i gwarancji jakości (art. 556-582 kodeksu cywilnego). Na marginesie należy zaznaczyć, reżim ustawy z dnia 27 lipca 2002 roku o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej iż nie znajdzie zastosowania, gdyż art. 1 ust. 1 ogranicza zastosowanie tej ustawy jedynie do rzeczy ruchomych.

Należy podkreślić, iż zgodnie z treścią art. 558 § 1 rękojmia nie może zostać wyłączona ani ograniczona przez strony, gdyż umowa została zawarta z konsumentem.
Dokonując oceny możliwości zgłoszenia reklamacji należy w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę również upływ terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu rękojmi. Termin ten w przypadku wad nieruchomości wynosi trzy lata od daty wydania rzeczy, a zatem może się zdarzyć, że jego początkiem będzie dzień późniejszy, niż dzień zawarcia umowy (art. 568 § 1 kodeksu cywilnego). Do zachowania terminu wystarczające będzie poinformowanie sprzedawcy przez kupującego o wystąpieniu wady. Termin ten jest terminem prekluzyjnym. Oznacza to, że po jego upływie roszczenie wygasa i nie jest możliwe jego dochodzenie. W razie sporu sadowego, sąd weźmie upływ tego terminu pod uwagę z urzędu, bez konieczności zgłaszania przez stronę zarzutu.

Podstawę odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy określa art. 556 § 1 kodeksu cywilnego. Sprzedawca odpowiada za takie wady rzeczy, które zmniejszają jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, lub też jeżeli rzecz nie posiada cech, o których istnieniu sprzedawca zapewniał kupującego lub rzecz została wydana w stanie niezupełnym.
W związku z tym należy dokonać analizy czy zgłoszoną przez kupującego wadę można zakwalifikować jako wadę, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność. W tym celu konieczne będzie prawdopodobnie zasięgnięcie opinii rzeczoznawcy z zakresu budownictwa czy zgłoszone wady występują i czy zmniejszają one wartość lub użyteczność budynku - doświadczenie podpowiada, ze kupujący nie zadowoli się oświadczeniem sprzedawcy, szczególnie w przypadku dobra tak kosztownego jak nieruchomość. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę to czy sprzedawca dołożył należytej staranności (przy uwzględnieniu zawodowego charakteru jego działalności - art. 355 § 2 kodeksu cywilnego) oraz czy wykonał swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, a także w zgodzie z zasadami współżycia społecznego.

Kupujący zgłaszając reklamację może wybierać pomiędzy roszczeniami określonymi w art. 560 § 1 kodeksu cywilnego: odstąpieniem od umowy lub żądaniem obniżenia ceny. Kwestia wyboru dochodzonego roszczenia została pozostawiona kupującemu. Jest to uprawnienie prawokształtujące, sprzedawca jest związany wyborem kupującego. Czyli nie będzie możliwe zaspokojenie kupującego np. poprzez dokonanie naprawy rzeczy, jeżeli kupujący zdecydował się na obniżenie ceny. Takie rozwiązanie byłoby zgodnie z treścią art. 560 § 2 możliwe jedynie w przypadku gdyby kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Zgodnie z treścią art. 560 § 3 w przypadku żądania obniżenia ceny, obniżenie to powinno być proporcjonalne do wady, tj. kwota obniżenia powinna stanowić różnicę pomiędzy wartością rzeczy bez wad a wartością rzeczy wadliwej. Jest to spowodowane koniecznością zachowania ekwiwalentności świadczeń stron (tak: wyrok SA w Warszawie z dnia 22 stycznia 1997 roku sygn. I ACa 105/96). W doktrynie podnosi się, że jeżeli ustalenie wartości obniżenia jest niemożliwe lub nastręcza nadmiernych trudności, kupujący nie może domagać się obniżenia ceny (tak: uchwała SN z dnia 21 marca 1977 roku, sygn. III CZP 11/77). W związku z tym należy ocenić czy wada spowodowała obniżenie wartości rzeczy i na tej podstawie ustalić kwotę ewentualnego obniżenia ceny. Arbitralne podanie przez kupującego kwoty obniżenia nie jest wiążące dla sprzedawcy.

Podsumowując, w przypadku zgłoszenia reklamacji nieruchomości gdy zawarto umowę sprzedaży, sprzedający może i powinien podjąć następujące kroki: 
1. sprawdzenie czy kupujacy zachował termin do wniensienia reklamacji
2. potwierdzenie czy wada wchodzi w zakres odpowiedzilanosci sprzedawcy
3. określenie czy kupujący podniósł prawidłowe roszczenie
4. jeśli kupujący żąda obniżenia ceny, dokonanie miarkowania tego obniżenia.